پیشنویس قرارداد در سامانه کاتب؛ اعتبار، مهلت ثبت و نکات مهم
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فرایند انجام بسیاری از معاملات ملکی را تغییر داده است. یکی از مفاهیمی که با اجرای این قانون بیشتر مورد توجه قرار میگیرد، پیشنویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(کاتب) است.
بسیاری از خریداران و فروشندگان تصور میکنند زمانی که مشاور املاک اطلاعات معامله را در سامانه کاتب ثبت میکند و پیشنویس قرارداد صادر میشود، معامله نیز نهایی میشود. در حالی که پیشنویس تا زمانی که توسط سردفتر در سامانه ثبت نشود، آثار حقوقی قرارداد را ندارد.
در ادامه، مهمترین نکات مربوط به پیشنویس قرارداد، اعتبار آن، مهلت مراجعه به دفتر اسناد رسمی، امکان اصلاح آن و نحوه پرداخت ثمن بررسی میشود.
پیشنویس قرارداد چیست؟
مطابق آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پیشنویس قراردادی متنی است که پس از مذاکرات مقدماتی طرفین، توسط دلال معاملات املاک در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(کاتب) درج و برای تنظیم و ثبت سند رسمی به دفتر اسناد رسمی منعکس میشود.
این پیشنویس میتواند شامل اطلاعاتی مانند مشخصات طرفین، اطلاعات ملک، شروط مورد توافق و سایر اطلاعات مربوط به معامله باشد. پس از درج پیشنویس، اطلاعات آن برای ادامه فرایند به دفتر اسناد رسمی ارسال میشود.
آیا پیشنویس قرارداد اعتبار حقوقی دارد؟
پیشنویس قرارداد قبل از ثبت توسط سردفتر، فاقد آثار حقوقی قرارداد است. این موضوع صراحتاً در ماده ۱۳ آییننامه ماده ۳ قانون الزام بیان شده است.
به عبارت ساده، صرف اینکه اطلاعات معامله در سامانه کاتب درج شده یا پیشنویس در اختیار طرفین قرار گرفته، به این معنا نیست که قرارداد اصلی نیز منعقد و ثبت شده است.
به همین دلیل، مرحله تنظیم پیشنویس را باید از مرحله تنظیم و ثبت قرارداد رسمی در دفتر اسناد رسمی جدا کرد.
یک نکته مهم برای خریدار
اگر معاملهای به مرحله پیشنویس رسیده اما هنوز قرارداد توسط سردفتر ثبت نشده است، نباید تصور کرد که در صورت بروز اختلاف، همان پیشنویس تمام حقوق یک قرارداد نهایی را ایجاد میکند.
به همین دلیل، پرداخت بخش عمده ثمن پیش از ثبت قرارداد اصلی میتواند برای خریدار ریسک ایجاد کند.
بخشنامه مرداد ۱۴۰۵ معاون اول قوه قضاییه نیز بر این مورد تأکید کرده و پرداخت ثمن بابت پیشنویس، پیش از تنظیم و ثبت قرارداد توسط دفتر اسناد رسمی را فاقد وجاهت قانونی اعلام کرده است.
مهلت مراجعه به دفتر اسناد رسمی چقدر است؟
پس از درج پیشنویس قرارداد در سامانه کاتب، طرفین باید حداکثر ظرف پنج روز برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
مطابق ماده ۱۰ آییننامه، در صورت مراجعه در این مهلت، سردفتر حضور طرفین را ثبت کرده و پس از انجام اقدامات قانونی، سند رسمی قرارداد را تنظیم و در سامانه ثبت میکند.
اگر مراجعه در مهلت مقرر تأیید نشود، پیشنویس از سامانه حذف خواهد شد. همچنین هر یک از طرفین میتواند پیش از پایان این مهلت، از طریق سامانه یا دلال معاملات املاک، درخواست حذف پیشنویس را ثبت کند.
آیا امکان تغییر پیشنویس در دفتر اسناد رسمی وجود دارد؟
بله. این موضوع یکی از نکات مهمی است که در عمل برای طرفین معامله اهمیت دارد.
مطابق ماده ۱۲ آییننامه ماده ۳ قانون الزام، پیشنویس قرارداد پس از درج در سامانه کاتب، در صورت نیاز با نظر طرفین توسط سردفتر قابل اصلاح است. بنابراین اگر هنگام مراجعه به دفتر اسناد رسمی، طرفین درباره برخی شروط یا مفاد قرارداد به توافق دیگری برسند، لازم نیست صرفاً به دلیل وجود پیشنویس قبلی، همان متن بدون تغییر ثبت شود.
چرا این موضوع اهمیت دارد؟
پیشنویس را نباید با یک قرارداد غیرقابل تغییر اشتباه گرفت. آنچه در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود، میتواند با توجه به توافق نهایی طرفین و الزامات قانونی، اصلاح و تکمیل شود.
به همین دلیل، اگر درباره مبلغ، نحوه پرداخت، زمان تحویل، شروط فسخ یا سایر تعهدات، توافق جدیدی در دفتر اسناد رسمی شکل بگیرد، این موارد باید در سند نهایی بهدرستی درج شود.
وظیفه مشاور املاک در تنظیم پیشنویس چیست؟
بر اساس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ماده ۱۳ آییننامه اجرایی آن، مشاوران املاک در فرایند تنظیم پیشنویس قرارداد وظایف مشخصی دارند، از جمله:
- ثبت پیشنویس قرارداد پس از انجام مذاکرات مقدماتی و توافق طرفین در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(کاتب).
- ارسال پیشنویس به دفتر اسناد رسمی برای انجام مراحل ثبت رسمی معامله.
- تفهیم طرفین درباره اینکه پیشنویس قرارداد، پیش از ثبت نهایی در دفتر اسناد رسمی، فاقد اثر حقوقی قرارداد است.
- هدایت طرفین به دفتر اسناد رسمی برای تکمیل و ثبت رسمی معامله.
مشاوران املاک باید از هرگونه وساطت برای تبادل عوضین یا پرداخت ثمن معامله خودداری کنند. بنابراین، دریافت تمام یا بخش عمده ثمن معامله در مرحلهای که هنوز قرارداد اصلی در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده، با فرایند پیشبینیشده در قانون سازگار نیست.
به همین دلیل، در معاملات ملکی نباید صرفاً به توافقات اولیه، قول شفاهی یا حتی پیشنویس ثبتشده در سامانه اکتفا کرد. در معاملات مشمول قانون، ثبت رسمی و تکمیل فرایند در دفتر اسناد رسمی اهمیت تعیینکنندهای دارد.
جمعبندی
پیشنویس قرارداد، نقطه پایان معامله نیست؛ بلکه بخشی از فرایند رسیدن به قرارداد رسمی است. پیشنویس در سامانه ثبت الکترونیک اسناد(کاتب) درج میشود، به دفتر اسناد رسمی ارسال میگردد و طرفین باید در مهلت مقرر برای ادامه فرایند مراجعه کنند.
در دفتر اسناد رسمی نیز امکان اصلاح پیشنویس با نظر طرفین وجود دارد و متن نهایی پس از انجام اقدامات قانونی توسط سردفتر ثبت میشود. تا پیش از این ثبت، پیشنویس آثار حقوقی قرارداد را ندارد.
در نتیجه، در معاملهای که پیشنویس آن در سامانه تنظیم میشود، بهتر است بخش اصلی تعهدات و پرداختهای مالی به مرحله ثبت قرارداد رسمی منتقل شود و پیش از امضای سند نهایی، تمام شروط، مبلغ معامله، نحوه پرداخت و تعهدات طرفین با دقت بررسی شود.
