قرارداد پیش فروش ساختمان؛ تفاوت قرارداد عادی و ثبت رسمی
پیشفروش ساختمان با خرید یک ملک آماده تفاوت مهمی دارد. در خرید یک واحد آماده، معمولاً ملک، وضعیت ثبتی و مشخصات آن تا حد زیادی قابل بررسی است؛ اما در پیشفروش، بخش مهمی از معامله مربوط به ملکی است که هنوز ساخته نشده یا تکمیل نشده است. به همین دلیل، قانون برای این نوع معامله تشریفات و الزامات خاصی در نظر گرفته است.
یکی از مهمترین این الزامات، ثبت رسمی قرارداد پیشفروش ساختمان است. اما آیا قرارداد پیشفروشی که در بنگاه یا روی یک برگه عادی نوشته شده، کاملاً بیاعتبار است؟ قانون در این زمینه چه میگوید و ثبت رسمی چه تفاوتی ایجاد میکند؟
در ادامه، مهمترین نکات مربوط به قرارداد پیشفروش ساختمان، اعتبار قرارداد عادی پیشفروش و الزام به ثبت رسمی آن بررسی میشود.
قرارداد پیشفروش ساختمان چیست؟
پیشفروش ساختمان قراردادی است که در آن، پیشفروشنده متعهد میشود یک یا چند واحد ساختمانی مشخص را در آینده ساخته و به خریدار تحویل دهد و در مقابل، خریدار نیز طبق شرایط قرارداد مبلغ مورد توافق را پرداخت میکند.
با اصلاحات انجامشده در قانون پیشفروش ساختمان، دامنه این مفهوم گستردهتر شده است. بر اساس ماده ۱ اصلاحی قانون پیشفروش ساختمان، قراردادهایی که به موجب آنها شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص میشود و همچنین برخی قراردادهای مشارکت در ساخت و انتقال حقوق و تعهدات ناشی از آنها نیز در چارچوب مقررات پیشفروش ساختمان قرار میگیرند.
بنابراین، صرف اینکه طرفین عنوان قرارداد را «پیشفروش»، «پیشخرید» یا عنوان دیگری بگذارند، تعیینکننده نیست و محتوای واقعی قرارداد اهمیت دارد.
آیا قرارداد پیشفروش باید رسمی باشد؟
بله. قانون پیشفروش ساختمان از ابتدا برای این نوع قرارداد، ثبت رسمی را پیشبینی کرده است.
مطابق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش و همچنین قرارداد مربوط به واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت شرایط قانونی، از طریق تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام شود. خلاصه قرارداد نیز باید به اداره ثبت محل ارسال شود.
در نتیجه، مسیر قانونی پیشفروش ساختمان صرفاً از طریق تنظیم یک نوشته در بنگاه معاملات ملکی نمیگذرد و قرارداد اصلی پیشفروش باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود.
این الزام فقط یک تشریفات اداری نیست. در یک پیشفروش ممکن است خریدار بخش قابل توجهی از پول خود را زمانی پرداخت کند که ساختمان هنوز تکمیل نشده است. ثبت رسمی قرارداد باعث میشود مشخصات معامله، تعهدات طرفین و وضعیت حقوقی آن به شکل دقیقتری ثبت شود.
چرا ثبت رسمی قرارداد پیشفروش مهم است؟
ثبت رسمی میتواند از بروز بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری کند، از جمله:
- فروش یک واحد به چند نفر
- معامله با شخصی که اختیار قانونی پیشفروش ندارد
- اختلاف درباره مشخصات واحد
- اختلاف درباره زمان تحویل
- اختلاف درباره مبلغ و نحوه پرداخت
- اختلاف درباره تعهدات سازنده
برای تنظیم قرارداد پیشفروش چه مدارکی لازم است؟
قانون پیشفروش ساختمان تنظیم قرارداد را به ارائه مدارک مشخصی وابسته کرده است. هدف از این کار این است که پیش از ثبت قرارداد، وضعیت حقوقی زمین و پروژه تا حد امکان بررسی شود.
مطابق ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان، از جمله مدارک لازم میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- سند رسمی مالکیت زمین یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا
- پروانه ساخت کل ساختمان
- شناسنامه فنی مستقل هر واحد، حسب مقررات جاری
- بیمهنامه مسئولیت پیشفروشنده
- تأییدیه مهندس ناظر درباره پایان عملیات پی ساختمان
- پاسخ استعلام اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
این مدارک اهمیت عملی زیادی دارند؛ زیرا پیشخریدار نباید صرفاً بر اساس وعده فروشنده یا اطلاعات درجشده در یک قرارداد عادی، وارد معامله شود.
آیا قرارداد عادی پیشفروش کاملاً بیاعتبار است؟
نمیتوان گفت هر قرارداد عادی پیشفروش ساختمان، از ابتدا و در همه شرایط کاملاً بیاعتبار و بدون اثر است.
اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز اعلام کرده است که قرارداد عادی پیشفروش، با وجود رعایتنشدن تشریفات مقرر در قانون پیشفروش ساختمان، میتواند در حدود مقررات عمومی قانون مدنی معتبر و لازمالاجرا باشد؛ اما از مزایای خاصی که قانون پیشفروش برای قرارداد رسمی در نظر گرفته است، برخوردار نمیشود.
از طرف دیگر، قانون پیشفروش ساختمان برای انجام پیشفروش بدون تنظیم سند رسمی، ضمانت اجرای کیفری هم پیشبینی کرده است.
مجازات پیشفروش ساختمان بدون سند رسمی چیست؟
مطابق ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان، شخصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان کند، ممکن است به:
- حبس از ۹۱ روز تا یک سال
- یا جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی
محکوم شود. این جرم طبق تبصره ماده ۲۳ با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی قابل تعقیب است.
قانون جدید چه تغییری ایجاد کرده است؟
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اهمیت ثبت رسمی پیشفروش را بیش از گذشته کرده است.
مطابق ماده ۱ این قانون، هر نوع پیشفروش ساختمان باید پس از تحقق شرایط و زمانبندی مقرر در قانون، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در صورت ثبتنشدن اعمال حقوقی مشمول ماده ۱، دعاوی و ادله مربوط به آنها، در حدودی که قانون تعیین کرده، در مراجع قضایی، شبهقضایی و داوری قابل استماع نخواهد بود.
همچنین قانون الزام در ماده ۱۵، اصلاحاتی را در قانون پیشفروش ساختمان ایجاد کرده است؛ از جمله اصلاح تعریف پیشفروش ساختمان و حذف یا اصلاح برخی مواد قبلی.
یک نکته درباره اجرای قانون الزام
در حال حاضر، با توجه به جدید بودن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راهاندازی سامانه ساغر، برای ثبت پیشفروش ساختمان مطابق این قانون، هنوز مهلت و الزام مشخصی تعیین نشده است.
با این حال، اگر در آینده قصد تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان را دارید، بهتر است در زمان تنظیم قرارداد، آخرین مقررات و الزامات مربوط به ثبت رسمی آن را بررسی کنید.
چه زمانی باید قرارداد پیشفروش را رسمی کرد؟
بهتر است تنظیم سند رسمی، بخشی از برنامه اصلی معامله باشد، نه اقدامی که بعد از پرداخت بخش عمده پول انجام شود.
پیش از پرداخت مبالغ قابل توجه، باید مشخص شود:
- فروشنده چه سمتی نسبت به ملک دارد؟
- آیا اجازه قانونی پیشفروش وجود دارد؟
- وضعیت ثبتی ملک چگونه است؟
- پروژه چه مجوزهایی دارد؟
- واحد مورد نظر دقیقاً کدام واحد است؟
- مبلغ و زمانبندی پرداخت چگونه خواهد بود؟
- زمان تحویل و تنظیم سند قطعی چه زمانی است؟
- مسئولیت تأخیر یا تخلف هر طرف چگونه تعیین شده است؟
سپس قرارداد در چارچوب قانون و با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
جمعبندی
پیشفروش ساختمان، به دلیل فاصله زمانی میان پرداخت پول، ساخت و تحویل ملک، از معاملاتی است که بیدقتی در تنظیم آن میتواند خسارت زیادی ایجاد کند.
قرارداد عادی پیشفروش را نیز نباید بهصورت مطلق «باطل» دانست؛ اما چنین قراردادی از حمایتها و آثار ویژه قرارداد رسمی برخوردار نیست و با توجه به مقررات جدید ثبت رسمی معاملات، اتکا به آن میتواند با محدودیتهای جدی همراه باشد.
برای پیشخریدار، مهمترین نکته این است که قبل از پرداخت بخش اصلی مبلغ، وضعیت ملک و پروژه بررسی و قرارداد پیشفروش در مسیر رسمی و قانونی ثبت شود.
