بررسی تغییرات رنگ سند ملک
بسیاری از افراد هنگام خرید و فروش ملک، تنها به قیمت، موقعیت و مشخصات ظاهری ملک توجه میکنند و از نکات حقوقی بسیار مهمی که میتواند تمام معامله را زیر سؤال ببرد، غافل می مانند. یکی از این نکات، توجه به رنگ سند مالکیت است. شاید برای شما هم این سؤال پیش آمده باشد که چرا اسناد مالکیت در سالهای اخیر به دو رنگ متفاوت سبز و آجری صادر میشوند و آیا این تغییرات رنگ سند، نشانه تفاوت در مالکیت یا ارزش حقوقی ملک است؟ با توجه به اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳، قواعد حقوقی معاملات ملکی تغییر جدی کرده است. ناآگاهی از این تغییرات میتواند باعث بیاعتباری قرارداد عادی، تضییع حقوق خریدار و ایجاد مشکلات قضایی شود. بنابراین آشنایی دقیق و ساده با تغییرات رنگ سند، برای هر فردی که قصد انجام معامله ملکی دارد، ضروری است.
اسناد مالکیت آجریرنگ
مطابق مقررات جدید، اسناد مالکیت تک برگ که قبل از لازمالاجرا شدن قانون جدید صادر شدهاند، معمولاً به رنگ آجری هستند. این دسته از املاک از نظر قانونگذار در محدوده قوانین سابق باقی میمانند. بنابراین همچنان امکان تنظیم قرارداد عادی و قولنامه در بنگاه معاملات ملکی برای این املاک وجود دارد و این قراردادها در صورت رعایت شرایط صحت معاملات، در مراجع قضایی قابل استناد خواهند بود. به بیان ساده تر، اگر سند ملک شما آجری رنگ است و تاریخ صدور آن پیش از سوم تیر ۱۴۰۳ میباشد، معامله عادی شما (قولنامه یا مبایعه نامه) همچنان معتبر است؛ هرچند توصیه جدی این است که حتی برای این املاک نیز، نقل وانتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام شود تا اختلافات احتمالی کاهش یابد.
اسناد مالکیت سبزرنگ؛ الزام به ثبت رسمی
در مقابل، اسناد سبزرنگ مربوط به املاکی هستند که پس از سوم تیر ۱۴۰۳ صادر شدهاند. این دسته از اسناد، مستقیماً مشمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میشوند. بر اساس این قانون، هرگونه نقل وانتقال، تنظیم قرارداد، بیع، صلح، هبه یا هر نوع توافق که موضوع آن چنین املاکی باشد، فقط و فقط از طریق دفاتر اسناد رسمی و سامانه رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور معتبر است.
به عبارت دیگر، اگر ملکی دارای سند سبزرنگ باشد، حتی اگر:
- قرارداد عادی نوشته شود.
- ثمن معامله به طور کامل پرداخت شود.
- طرفین بر صحت معامله توافق داشته باشند.
این قرارداد از نظر حقوقی برای انتقال مالکیت کافی نیست و در مراجع اداری و قضایی نیز معتبر شناخته نخواهد شد. در نتیجه خریدار در معرض ریسک بسیار جدی قرارمی گیرد؛ زیرا مالک رسمی همچنان فروشنده باقی میماند.
آیا تغییرات رنگ سند به معنای تفاوت در مالکیت است؟
نکته بسیار مهم آن است که رنگ سند هیچ تأثیری در اصل مالکیت ملک ندارد. سند مالکیت چه سبزرنگ باشد و چه آجری رنگ، هر دو نوع سند، رسمی و معتبر هستند. تفاوت اصلی این نوع اسناد، تنها در روش قانونی انتقال ملک است:
- برای اسناد آجریرنگ: در مواردی، قرارداد عادی همچنان قابل استناد است.
- برای اسناد سبزرنگ: فقط ثبت رسمی معامله، اثر حقوقی دارد.
هدف قانونگذار ازاین تفکیک، کاهش معاملات معارض، افزایش شفافیت، جلوگیری از کلاهبرداری و حمایت از خریداران است؛ زیرا ثبت رسمی، امکان استعلام، نظارت و ثبت قطعی اطلاعات در سیستم ثبتی را فراهم میکند.
پیامدهای بیتوجهی به رنگ سند ملک
بیتوجهی به چگونگی معامله با اینگونه اسناد، میتواند نتایج زیر را به همراه داشته باشد:
- بیاعتباری قولنامه برای اسناد سبزرنگ
- عدم امکان مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی در برخی موارد
- خطر فروش یک ملک به چند نفر
- ایجاد اختلافات قضایی طولانی و پرهزینه
- بلاتکلیفی خریدار از نظر حقوقی
بنابراین خریدار باید پیش از پرداخت هرگونه وجه و امضای قرارداد، حتماً رنگ و تاریخ صدور سند را بررسی کند.
نقش سامانه سازمان ثبت
در معاملات مربوط به اسناد سبزرنگ، همه مراحل نقلوانتقال باید از طریق دفاتر اسناد رسمی و سامانه رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام شود. این سازوکار باعث میشود معامله بهصورت شفاف، قابل رهگیری و ثبتشده در سیستم ثبتی باشد و امکان هرگونه سوءاستفاده کاهش یابد.
جمعبندی
به طورخلاصه میتوان گفت:
- تفاوت رنگ سند تنها به زمان صدور آن مربوط است، نه اعتبار مالکیت.
- اسناد آجریرنگ (قبل از ۱۴۰۳/۴/۳): قرارداد عادی میتواند در اینگونه اسناد، معتبر باشد.
- اسناد سبزرنگ (بعد از ۱۴۰۳/۴/۳): فقط ثبت رسمی در دفترخانه معتبر است و قولنامه عادی اثر حقوقی ندارد.
- بیتوجهی به این تفاوت، میتواند باعث خسارت مالی جدی شود.
بنابراین پیش از هر معامله ملکی، ابتدا رنگ سند و تاریخ صدور آن را کنترل کنید. این اقدام ساده، شما را از بسیاری از دعاوی ملکی، پیگیریهای قضایی و نگرانیهای حقوقی آینده مصون میدارد. در نهایت، بهترین و مطمئن ترین راه، انجام تمام نقل وانتقالات از طریق دفاتر اسناد رسمی و اخذ مشاوره حقوقی تخصصی پیش از معامله است تا با اطمینان، سرمایه زندگی خود را مدیریت کنید.
