پیچیدگی تنظیم قراردادهای اجاره و سرقفلی
سرقفلی و حق کسب و پیشه از پیچیده‌ترین و پرریسک‌ترین مفاهیم در نظام حقوقی ایران هستند. بسیاری از وکلا، مالکان و مستأجران، به دلیل عدم تسلط بر تفاوت‌های ظریف این دو مفهوم و قوانین حاکم بر آن‌ها، دچار زیان‌های جبران‌ناپذیری می‌شوند. یک کلمه اشتباه در قرارداد، می‌تواند منجر به باطل شدن شروط حیاتی یا از دست رفتن کامل حق مستأجر شود. در این پادکست، که بر اساس گفتگوی تخصصی با دکتر علی خراسانی، وکیل پایه یک دادگستری و متخصص دعاوی املاک تجاری که توسط موسسه حقوقی دادبانان دانا تهیه شده، به قلب این تعارضات قانونی سفر می‌کنیم و رازهای پنهان در تنظیم قرارداد اجاره تجاری را بررسی می‌کنیم. آیا مطمئنید که می‌دانید کدام قانون بر قرارداد شما حاکم است؟ قانون ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶؟ پاسخ به این سؤال سرنوشت حقوقی شما را تعیین می‌کند.
معمای قانون حاکم: چرا درک تفاوت قوانین حیاتی است؟
اساسی‌ترین چالش در دعاوی اماکن تجاری، تشخیص قانون حاکم بر قرارداد است. آیا قرارداد شما مشمول قانون آمره سال ۱۳۵۶ است یا قانون سال ۱۳۷۶ که به قواعد قانون مدنی بازگشته است؟ اشتباه در تشخیص این موضوع، می‌تواند کل استراتژی حقوقی شما را زیر و رو کند. در این پادکست، دکتر خراسانی به صورت ریشه‌ای این تعارضات را تحلیل می‌کند.
تفاوت اقتصادی سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
بسیاری این دو را یک مفهوم می‌دانند، اما درک تفاوت اقتصادی آن‌ها کلید حل معماست. مستأجر تجاری به دنبال «استمرار فعالیت» برای کسب سود است؛ مالک به دنبال «آزادی حقوق مالکانه» است. دکتر خراسانی توضیح می‌دهد که چگونه تلاقی این دو انتظار متضاد، منجر به خلق دو مفهوم متفاوت شده است:
- سرقفلی: مبلغی که مستأجر در ابتدا به مالک می‌پردازد تا حقوق مالکانه او را محدود کند.
- حق کسب و پیشه: حقی که برای مستأجر در طول زمان و به واسطه فعالیت تجاری ایجاد می‌شود و در انتها دریافت می‌کند.
چرا درک این تفاوت اقتصادی برای نجات کسب‌وکار شما حیاتی است؟ پاسخ کامل و تحلیل اقتصادی این دو مفهوم را در این گفتگو خواهید شنید.
اشتباه رایج: آیا «ودیعه» (رهن) همان «سرقفلی» است؟
یک اشتباه رایج که می‌تواند میلیون‌ها تومان به شما ضرر بزند، خلط مفهوم سرقفلی با «ودیعه» یا «قرض‌الحسنه» (که عرفاً رهن نامیده می‌شود) است. دکتر خراسانی به صراحت تفاوت این دو را مشخص می‌کند؛ ودیعه جزئی از مال‌الاجاره است و هیچ محدودیتی برای مالک ایجاد نمی‌کند، در حالی که سرقفلی اساساً برای ایجاد همین محدودیت دریافت می‌شود. در این پادکست بیاموزید که چگونه این دو مبلغ بر یکدیگر اثر معکوس دارند و چرا نباید آن‌ها را در قرارداد یکی دانست.
جدال ۵۶ و ۷۶: کدام قانون حقوق شما را تعیین می‌کند؟
این بخش، قلب تپنده بحث است. سرنوشت قرارداد شما به این بستگی دارد که مشمول کدام قانون باشد:
- قانون ۱۳۵۶ (آمره): رابطه استیجاری حتی پس از انقضای مدت ادامه می‌یابد. تخلیه به شدت محدود است و مستأجر «حق کسب و پیشه» دارد، حتی اگر پولی در ابتدا نپرداخته باشد.
- قانون ۱۳۷۶ (تراکمی): رابطه با انقضای مدت تمام می‌شود. مستأجر مکلف به تخلیه است و مفهومی به اسم حق کسب و پیشه وجود ندارد. حق «سرقفلی» فقط در صورتی به مستأجر تعلق می‌گیرد که در ابتدا مبلغی پرداخت کرده باشد.
خطر اصلی کجاست؟ ماده ۳۰ قانون ۱۳۵۶ به صراحت کلیه شروطی که خلاف احکام آمره این قانون باشد را «باطل و بلااثر» می‌داند. تصور کنید موجری قراردادی تنظیم کند و شرط کند که «مستأجر هیچ‌گونه حق کسب و پیشه ندارد»، اما نداند که قراردادش مشمول قانون ۵۶ است. این شرط در دادگاه باطل تلقی خواهد شد.
فوت کوزه‌گری وکلا: ریسک‌های پنهان در تنظیم قرارداد اجاره تجاری
ورود به حوزه املاک تجاری فقط دانش حقوقی نمی‌خواهد؛ نیازمند تجربه و آشنایی با عرف بازار و رویه قضایی است. دکتر خراسانی در این پادکست به نکاتی اشاره می‌کند که حاصل تجمیع علم و تجربه عملی در دادگاه‌هاست.
خطر مالیات مضاعف: راز «حق مالکانه» که مالکان نمی‌دانند
در قانون ۱۳۵۶، مستأجر برای انتقال منافع به غیر یا تغییر شغل، نیازمند «اذن مالک» است. مالکان نیز عرفاً برای دادن این اذن، مبلغی تحت عنوان «حق مالکانه» (معمولاً درصدی از ارزش حق کسب و پیشه) دریافت می‌کنند. اما ریسک بزرگ اینجاست: اگر مستأجر (برای انتقام یا لج‌بازی) صورت‌جلسه دریافت این مبلغ را به اداره مالیات ارائه دهد، مالک با خطر «مالیات بر درآمد اتفاقی» مواجه می‌شود. در این پادکست، دکتر خراسانی یک «فوت کوزه‌گری» و بند قراردادی حیاتی را فاش می‌کند که وکلا باید در صورت‌جلسه حق مالکانه بگنجانند تا موکل (مالک) خود را از این چاه مالیات مضاعف نجات دهند.
سند عادی ممنوع! چرا انتقال سرقفلی باید رسمی باشد؟
چرا توصیه اکید می‌شود که انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه حتماً با سند رسمی انجام شود؟ آیا سند عادی کافی نیست؟ با استناد به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و به‌ویژه تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶، انتقال حق کسب و پیشه باید با سند رسمی باشد. دکتر خراسانی توضیح می‌دهد که عدم رعایت این تشریفات چگونه می‌تواند با انکار بعدی مالک مواجه شود و مستأجر جدید را در چه مخمصه‌ای قرار دهد، حتی اگر رویه قضایی غالباً دعوای الزام به تنظیم سند را بپذیرد.
سرقفلی مشاع: وقتی شرکا نمی‌توانند ملک را بفروشند
تصور کنید چند نفر (مثلاً ورثه) به صورت مشاع مالک سرقفلی یک ملک هستند و بر سر فروش به مشکل خورده‌اند. چالش اینجاست که سرقفلی قابل «افراز» (تقسیم فیزیکی) نیست. راهکار قانونی، تقاضای «دستور فروش» مال مشاع است. اما چالش اجرایی واقعی در مرحله مزایده آشکار می‌شود. دکتر خراسانی به این رویه قضایی پیچیده می‌پردازد که برخی محاکم در مرحله نهایی، اجرای دستور فروش را متوقف کرده و «رضایت مالک ملک» را شرط می‌دانند. آیا اعمال حقوق مالکانه مالک می‌تواند مانع تقسیم مال شرکا شود؟
این پادکست برای چه کسانی مفید است؟
این پادکست یک منبع آموزشی حیاتی برای وکلا و کارآموزان وکالت است که می‌خواهند به صورت تخصصی وارد دعاوی پرریسک املاک تجاری شوند و از اشتباهات رایج در تنظیم قرارداد و ریسک‌های مالیاتی آگاه گردند. همچنین برای مالکان املاک تجاری (موجرین) که قصد دارند از حقوق مالکانه خود محافظت کرده و هنگام دریافت «حق مالکانه» دچار ضرر و زیان مالیاتی نشوند، ضروری است. علاوه بر این، صاحبان کسب‌وکار و مستأجران اماکن تجاری خواهند آموخت که چگونه از سرقفلی و حق کسب و پیشه خود محافظت کنند و حقوق خود را در زمان انتقال یا پایان قرارداد بشناسند. دانشجویان حقوق و مشاوران املاک نیز تحلیل عملی رویه قضایی و مقایسه قوانین ۵۶ و ۷۶ را برای تنظیم قرارداد اجاره تجاری بسیار ارزشمند خواهند یافت.
مطالب مرتبط: پادکست “تحلیل تخصصی دعاوی اجاره با قوانین ۱۳۵۶ تا ۱۴۰۳“
