اجاره و تصرف در ملک مشاع: قوانین، محدودیت‌ها و حقوق شرکا
امروزه بسیاری از مردم در زندگی روزمره با املاکی مواجه می‌شوند که به‌صورت مشاعی در مالکیت چند نفر قرار دارد. یکی از چالش‌برانگیزترین موضوعات در این زمینه، نحوه استفاده، اجاره و تصرف چنین املاکی است. آیا هر شریک می‌تواند ملک مشاع را اجاره دهد؟ آیا تحویل ملک به مستأجر بدون رضایت دیگر مالکان قانونی است؟
در این مقاله، نویسنده با نگاهی دقیق به قانون مدنی ایران، نظریات مشورتی و نمونه آرای دادگاه‌ها، تلاش کرده است موضوع اجاره و تصرف در ملک مشاع را به زبانی ساده و کاربردی بررسی کند.
ملک مشاع چیست؟
حقوق‌دانان، ملک مشاع را ملکی تعریف می‌کنند که چند نفر به‌طور هم‌زمان در آن شریک‌اند، در حالی که حدود فیزیکی سهم هر شریک هنوز تفکیک نشده است. در سند مالکیت، تنظیم‌کنندگان معمولاً میزان سهم هر شریک را به‌صورت عددی مشخص می‌کنند؛ برای مثال، یکی ۲ دانگ و دیگری ۴ دانگ از شش دانگ کل ملک را مالک است. اما این تعیین سهم صرفاً عددی و حقوقی است و به معنای اختصاص بخشی مشخص از ملک به آن شخص نیست.
در این وضعیت، همه شرکا در جزء‌جزء ملک به‌صورت مشترک مالک هستند. هر شریک در تمام ملک «حق مشاعی» دارد و نمی‌تواند ادعا کند که یک اتاق یا بخش خاص فقط متعلق به اوست. تا زمانی که تقسیم یا تفکیک انجام نشده باشد، هیچ‌یک از شرکا مالک انحصاری هیچ بخش مشخصی از ملک نیستند.
اصول استفاده از ملک مشاع
- سهم‌بری از منافع و هزینه‌ها: هر شریک به‌اندازه سهم خود در درآمد و هزینه‌های ملک مشاع شریک است.
- حدود تصرف: هیچ‌کس حق ندارد بدون رضایت دیگر شرکا، کل ملک را تصرف یا به دیگری واگذار کند. استفاده عملی از ملک باید با رعایت حقوق سایر مالکان باشد.
استفاده عملی از ملک باید با رعایت حقوق سایر مالکان باشد. برای آشنایی بیشتر با چالش‌های حقوقی و نحوه تعامل با دعاوی ملکی، پیشنهاد می‌شود پادکست «پرونده‌خوانی با موضوع دعاوی ملکی» را گوش دهید که در آن به تحلیل پرونده‌های ملکی و ایرادات شکلی و ماهوی مرتبط پرداخته شده است.
تفاوت تصرف حقوقی و مادی در ملک مشاع
درک تفاوت میان تصرف حقوقی و تصرف مادی در ملک مشاع، برای شناخت حدود اختیارات شرکا اهمیت فراوانی دارد. بسیاری از اختلافات ناشی از این است که شرکا بدون تمایز میان این دو نوع تصرف، اقداماتی انجام می‌دهند که موجب ایجاد مسئولیت حقوقی یا تعارض با حقوق سایر مالکان می‌شود.
تصرف حقوقی چیست؟
تصرف حقوقی مانند اجاره یا فروش، اقدامی قراردادی است که وضعیت مالکیت را تغییر می‌دهد. مثلاً اگر شریکی سهم خود را اجاره دهد، این اقدام قانونی است. طبق بخشنامه کانون سردفتران (۹۴۲۰/۲۲۴۲ مورخ ۱۳۹۴/۴/۲۲):
«به موجب ماده ۴۷۵ قانون مدنی، اجاره مال مشاع جایز است، اما تحویل آن منوط به رضایت شریک دیگر است؛ بنابراین تنظیم سند اجاره بدون حضور شریک، با قانون مغایرت ندارد».
تصرف مادی چیست؟
حقوق‌دانان، تصرف مادی را استفاده فیزیکی از ملک می‌دانند؛ مانند تحویل کلید یا سکونت مستأجر. طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی، چنین تصرفی بدون اذن سایر شرکا قانونی نیست.
شرایط قانونی اجاره ملک مشاع توسط یک شریک
- در حدود سهم: اگر شریک بیش از سهم خود را اجاره دهد، این تصرف، فضولی بوده و نیاز به اجازه دیگران دارد (ماده ۵۸۱ قانون مدنی).
- اجازه برای تحویل ملک: حتی اگر اجاره‌نامه قانونی باشد، تحویل ملک به مستأجر بدون رضایت بقیه شرکا مجاز نیست.
- پیامدهای تخلف: در صورت تحویل ملک بدون اذن، شریک متخلف ضامن خسارات است؛ مانند: از بین رفتن منفعت شرکا، آسیب به ملک، یا استفاده غیرمجاز از سهم دیگران.
اجاره فضولی در ملک مشاع و آثار آن
در این بخش، به موضوع اجاره فضولی و تصرفات غیرمجاز در ملک مشاع پرداخته می‌شود. اگر یکی از شرکا بدون رضایت سایرین اقدام به اجاره یا واگذاری ملک مشاع کند، این تصرف از نظر حقوقی فضولی تلقی می‌شود. در چنین مواردی، طرح دعوای خلع ید یکی از روش‌های قانونی برای رفع تصرف غیرمجاز از ملک است. برای آشنایی بیشتر با این نوع دعاوی و ارکان آن، مطالعه پادکست «دعوای خلع ید و ارکان آن» توصیه می‌شود.
مفهوم اجاره فضولی یا تصرف فضولی
اگر یکی از شرکا بدون رضایت سایر مالکان، اقدام به اجاره ملک مشاع یا تحویل آن به مستأجر کند، این عمل از نظر حقوقی اجاره فضولی تلقی می‌شود. بر اساس ماده ۵۸۱ قانون مدنی، تصرفات شریک بدون اذن یا خارج از حدود اذن، غیرنافذ بوده و تابع قواعد معاملات فضولی است. به‌عبارت دیگر، این اجاره‌نامه تا زمانی که سایر شرکا آن را تأیید نکنند، هیچ اثر قانونی الزام‌آوری برای آنان ندارد.
نظریه مشورتی قوه قضاییه
طبق نظریه شماره 7/97/3137 مورخ 1397/12/06: «تصرفات هر شریک در مال مشاع بدون رضایت سایر شرکا، موجب ضمان او خواهد بود.» بنابراین، اجاره یا تحویل ملک مشاع بدون اجازه شرکا، مسئولیت مدنی دارد.
حقوق شرکای دیگر در برابر اجاره غیرمجاز
در صورت اجاره یا تصرف ملک مشاع بدون رضایت سایر شرکا، هریک از شرکای غیرمتصرف می‌توانند از راهکارهای قانونی زیر استفاده کنند تا از حقوق خود دفاع کرده و مانع ادامه تصرف غیرمجاز شوند:
طرح دعوای خلع ید و تخلیه
هر یک از شرکای ملک مشاع می‌تواند علیه شریک متصرف یا مستأجر، دعوای خلع ید مشاعی مطرح کند. در صورت صدور حکم، خلع ید نه‌تنها نسبت به سهم خواهان، بلکه نسبت به تمام ملک مشاع اجرا می‌شود. (ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی)
این موضوع مورد تأیید رویه قضایی نیز قرار گرفته است. در دادنامه قطعی شماره 9109970270101196 مورخ 1391/10/05 (دادگاه تجدیدنظر استان)، به صراحت آمده:
«هر یک از مالکین مشاعی می‌تواند خلع ید شریک را از دادگاه تقاضا نماید که در این صورت از کل ملک، خلع ید به عمل می‌آید و تصرف هر کدام از مالکین منوط به تراضی آن‌ها خواهد بود.»
مطالبه اجرت‌المثل
چنانچه شریک یا مستأجر بدون رضایت سایر مالکان از منافع ملک استفاده کند، شرکای دیگر می‌توانند اجرت‌المثل ایام تصرف سهم خود را مطالبه نمایند.
در دادنامه قطعی شماره 9509972131200379 مورخ 1395/03/23 (دادگاه تجدیدنظر استان)، مقرر شده است:
«با توجه به اینکه اجرت‌المثل از جانب احد از شرکاء علیه شریک مشاعی متصرف قابل مطالبه است؛ زوجه می‌تواند اجرت‌المثل ایام تصرف را به نسبت سهم مشاع خود از زوج مطالبه کند.»
مسئولیت مدنی شریک متصرف
چنانچه یکی از شرکا بدون اذن، اقدام به تصرف مادی در ملک یا واگذاری آن به غیر (مستأجر) نماید، مطابق ماده 259 قانون مدنی، وی نسبت به عین و منافع در برابر سایر شرکا ضامن است.
بر این اساس، اگر یکی از شرکا حتی فقط سهم خود را اجاره دهد، اما ملک را بدون رضایت سایر شرکا تحویل دهد، در صورت آگاهی مستأجر از مشاعی بودن ملک، حقوق‌دانان ید شریک و ید مستأجر را ید ضمانی می‌دانند و آن‌ها را مسئول جبران خسارات واردشده به دیگر شرکا تلقی می‌کنند.
حقوق مستأجر ناآگاه
مستأجری که بدون آگاهی از وضعیت مشاع و بدون اطلاع از فقدان رضایت سایر مالکان، ملک را اجاره کرده باشد، در برابر شرکای غیرموجر حقی ندارد و ممکن است مکلف به تخلیه شود. با این حال، در قالب دعوای مسئولیت مدنی، می‌تواند خسارت ناشی از فریب یا ضرر معامله فضولی را از شریک موجر مطالبه کند.
در دادنامه قطعی شماره 9209970238001110 مورخ 1392/08/20 (دادگاه تجدیدنظر استان) آمده است:
«مطالبه خسارت ناشی از معامله فضولی رد شده، در قالب دعوای مسئولیت مدنی ناشی از تسبیب قابل استماع است.»
در پایان
با شناخت دقیق مقررات مربوط به اجاره و تصرف در ملک مشاع، شما می‌توانید از حقوق خود به‌درستی دفاع کنید و از بروز اختلافات و ضررهای احتمالی جلوگیری نمایید. اگر درگیر چنین مسائلی هستید یا برای تحلیل وضعیت حقوقی ملک مشاع به مشاوره نیاز دارید، کارشناسان دفتر حقوقی کاوه راد با تخصص در امور املاک و دعاوی شراکت، این آمادگی را دارند که شخصاً مشاوره ارائه دهند و مراحل پیگیری حقوقی پرونده‌تان را برعهده بگیرند. برای تعیین وقت مشاوره با ما تماس بگیرید یا از طریق وب‌سایت اقدام فرمایید.
