افزایش قیمت اجاره در قرارداد اجاره
افزایش قیمت اجاره در قرارداد اجاره، یکی از پرتکرارترین اختلافات میان موجر و مستأجر است؛ به ویژه در شرایط تورمی که بازار مسکن با نوسانات شدید مواجه میشود. پرسش اساسی اینجاست که آیا موجر میتواند در میانه مدت قرارداد، اجاره بها را به صورت یک جانبه افزایش دهد یا خیر؟ پاسخ به این پرسش، نیازمند بررسی دقیق ماهیت حقوقی قرارداد اجاره، اصول حاکم بر عقود لازم، استثناهای قانونی و همچنین مصوبات جدید در حوزه تنظیم بازار اجاره است. این مقاله تلاش میکند با رویکردی کاملاً کاربردی و مستند، چارچوب قانونی افزایش اجاره بها را برای عموم مردم روشن سازد.
ماهیت قرارداد اجاره
قرارداد اجاره در حقوق ایران، یک عقد لازم محسوب میشود. به موجب ماده ۲۱۹ قانون مدنی، طرفین مکلف به اجرای تعهدات خود در قرارداد هستند. بنابراین پس از تعیین مدت و مبلغ اجاره بها، اصل حاکم بر قرارداد، ثبات قیمت اجاره تا پایان مدت قرارداد است و افزایش قیمت اجاره توسط موجر، به صورت یکجانبه امکانپذیر نیست. حتی اگر قیمت ملک بالا برود یا تورم افزایش یابد، موجر حق ندارد در میانه مدت قرارداد، مبلغ اجاره را تغییر دهد. این قاعده یکی از مهم ترین ابزارهای حمایت قانونی از مستأجر است تا از فشارهای ناگهانی ناشی از افزایش قیمت اجاره در امان بماند.
بیاعتباری افزایش قیمت اجاره در مدت قرارداد
هرگونه اعلام افزایش قیمت اجاره در طول مدت قرارداد، اعم از پیامک، اظهارنامه، تماس تلفنی یا نصب اطلاعیه، فاقد اثر حقوقی الزامی برای مستاجر است. مستأجر الزام قانونی به پرداخت مبلغ جدید ندارد و میتواند همان اجاره مندرج در قرارداد را بپردازد. در صورتی که موجر برای تحمیل افزایش قیمت اجاره از تهدید به تخلیه، ایجاد مزاحمت، یا قطع آب و برق استفاده کند، این اقدامات میتواند حسب مورد تخلف مدنی یا حتی جرم تلقی شوند. در چنین شرایطی، مستأجر حق دارد از طریق دادسرا، اگر جرمی واقع شده باشد یا دادگاه، اگر اختلافی بوجود آمده باشد، موضوع را پیگیری کند.
استثناهای قانونی افزایش قیمت اجاره
توافق کتبی جدید
اگر موجر و مستأجر با رضایت کامل و به صورت کتبی توافق کنند که افزایش قیمت اجاره صورت پذیرد، این توافق از نظر حقوقی معتبر خواهد بود. لازمه اعتباراین توافق این است که توافق شفاف، صریح و بدون اجبار یا فشار بر مستأجر انجام شود. بنابراین هرگونه توافق شفاهی یا تحمیل شده قابلیت استناد ندارد و تنها توافق مکتوبی که با اراده واقعی طرفین تنظیم شود، میتواند مبنای قانونی افزایش قیمت اجاره قرار گیرد و قابل پیگیری است.
شرط تعدیل اجارهبها در قرارداد
اگر در متن قرارداد اجاره، شرطی تحت عنوان (شرط تعدیل) درج شده باشد، موجر میتواند مطابق همان شرط و در حدود تعیین شده، تقاضای افزایش قیمت اجاره را مطرح کند. اجرای این شرط معمولاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود تا میزان افزایش قیمت اجاره، منطبق با نرخ روز تعیین گردد. بنابراین اضافه شدن مبلغ اجاره بدون استناد به شرط کتبی یا نظر کارشناس، وجاهت قانونی ندارد. و صرف ادعای موجر برای تعدیل کافی نخواهد بود.
حکم دادگاه
در موارد خاص که موجر بتواند ثابت کند ادامه قرارداد با مبلغ فعلی اجاره، باعث ورود ضررغیرمتعارف به او میشود، دادگاه میتواند با احراز شرایط قانونی، حکم به تعدیل و افزایش قیمت اجاره صادر کند. این موضوع امری استثنایی و نیازمند رسیدگی قضایی و ارائه دلایل محکم است. در واقع، صرف ادعای گرانی یا افزایش قیمت ملک، برای صدور حکم کافی نخواهد بود. بنابراین تشخیص این موضوع فقط در صلاحیت دادگاه است.
صلاحیت تعدیل و افزایش قیمت اجاره
مطابق نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۲۶۹ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۸، تعدیل و افزایش قیمت اجاره صرفاً در صلاحیت دادگاه است و تنها با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود. ملاک این افزایش نیز، نرخ عادله روز و شرایط واقعی اقتصادی است، نه صرفاً ادعای موجر. همچنین طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای تعدیل اجارهبها در صلاحیت دادگاه صلح قرار دارد. بنابراین افزایش قیمت اجاره بدون حکم قضایی یا توافق صحیح، فاقد وجاهت قانونی است و مستأجر میتواند از پذیرش آن خودداری کند.
سقف قانونی افزایش قیمت در سال ۱۴۰۴
بر اساس مصوبه شورای عالی مسکن مورخ ۱۴۰۴/۰۱/۲۴، سقف مجاز افزایش قیمت اجاره در سال ۱۴۰۴ در شهر تهران حداکثر ۲۵ درصد و در سایر کلانشهرها حداکثر ۲۰ درصد تعیین شده است. رعایت این سقف برای تمام موجران الزامی بوده و تخطی از آن تخلف محسوب میشود. بنابراین اگر موجر بیش از میزان مجاز اقدام به افزایش قیمت اجاره کند، مستأجر میتواند شکایت نماید و در صورت احراز تخلف، موجر مکلف است علاوه بر استرداد مبلغ مازاد دریافتی، جریمه ای معادل سه برابر رقم غیرقانونی که از مستاجر اخذ کرده است، پرداخت کند.
جمعبندی
قانون، اصل را بر ثبات مبلغ اجاره تا پایان مدت قرارداد، قرارداده است و افزایش قیمت، به صورت یک جانبه را غیرقانونی میداند. تنها در موارد محدود مانند توافق کتبی جدید، پیشبینی شرط تعدیل در قرارداد یا صدور حکم دادگاه امکان افزایش قیمت وجود دارد. آگاهی از این مقررات باعث میشود مستأجران در برابر درخواستهای غیرقانونی افزایش، با اطمینان و پشتوانه قانونی از حقوق خود دفاع کنند و از سوءاستفادههای احتمالی جلوگیری شود.
